Koyu Mod:
Yazar :
T. Yomralıoğlu, R. Nişanci, B. Uzun
Özet : Bu çalışmanın temel amacı, kentsel alanlarda imar planı uygulama araçlarından biri olan Arsa ve Arazi Düzenlemesinin (AAD), “alan” yerine, parsel “birim değer” esasına dayalı bir modelin uygulanarak test edilmesidir. AAD, kentsel alanlardaki hızlı gelişme sonucunda ortaya çıkan konut amaçlı parsel ve sosyal donatı alanı ihtiyacının giderilmesi için yerel yönetimlerce sıkça kullanılan etkin bir plan uygulama yöntemidir. Bu amaçla, mevcut imar uygulama planları kısa sürede araziye yansıtılmakta ve imara uygun yeni parseller üretilirken kamusal alanlar da kamu adına bedelsizce kazanılmaktadır. Ancak ham kadastral parsel yapısından imar parseline geçiş sürecinde, parseller konumsal olarak değişikliklere uğrarken aynı zamanda ekonomik değerler de değişime uğramaktadır. Bu değişim arazi yapısına ve plan ölçütlerine bağlı olarak her bir parsel için farklı olabilmektedir. Bu bağlamda taşınmazların ekonomik değerlerinin de objektif kriterlere bağlı olarak belirlenmesi gerekmektedir. Çünkü parsellerin AAD öncesi ve sonrası birim değerleri arasında bağıl olmayan değer farklılıkları oluşmaktadır. Parseller arası mevcut değer dağılım dengesinin AAD uygulaması ile değiştirilmesi sonucunda parsel malikleri arasında ekonomik eşitsizlikler ortaya çıkmaktadır. Nitekim AAD uygulamalarına yapılan itirazlar dikkate alındığında, parsellerin mutlaka bir değerleme işlemine tabi tutulması gerektiğini ortaya koymaktadır. Bu bağlamda yapılan araştırmalarda adli yargıda açılan davaların önemli bir bölümü de parsellerin değer kaybına uğradığı, eşdeğer bir parsel dağıtımına tabi tutulmadığı yönündedir. Oysaki düzenleme öncesi parseller arası değer dağılımı, aynı şekilde düzenleme sonrasına da yansıtılmalıdır. Ülkemizde AAD uygulamalarında parsellerin “senet alanı” esasına dayalı bir sistem uygulanmasından dolayı eşdeğerlilik sağlanamamaktadır. Bunu giderebilmek için, parsellerin yeniden dağıtımı bir başka ifadeyle düzenleme sonrasında birim “alan” yerine birim parsel “değeri” esas alınmalıdır. Ancak, ülkemizde mevcut parsellere ait pazar değerlerinin tespitindeki zorluklar böyle bir uygulama şeklini şimdilik zorlaştırmaktadır. Taşınmazlara ait piyasa değerlerinin belirlenmesinde yaşanan güçlükler, birim değer yerine kullanılabilecek yeni bir değerleme modeline olan gereksinimi ortaya koymaktadır. Çünkü belirlenen taşınmaz rayiçleri genelde objektif kriterlere dayandırılmamakta ve kişiden kişiye farklılıklar görülmektedir. Oysa taşınmaz rayiç değerleri yerine, parsel değerine etki eden faktörlerin fonksiyonel bir değeri kullanılabilir. Böylesine bir modelin kurulması, parsel bazlı, çok sayıdaki konumsal verinin bir veri tabanında toplanması, işlenmesi analiz edilmesi ve sorgulanmasını gerektirmektedir. Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) bu kapsamda geliştirilmiş önemli bir karar-destek sistemdir. Bu çalışmada Trabzon ili, Beşirli mevkiinde 50 hektar örnek bir alanda nominal değer esasına dayalı AAD uygulaması gerçekleştirilmiştir. Bu kapsamda CBS ve raster veri modeli teknikleri kullanılarak düzenleme öncesi ve düzenleme sonrası raster tabanlı nominal değer haritaları oluşturulmuştur. Bunun yanı sıra alan ve değer esasına dayalı iki sistem karşılaştırılmıştır. Çalışma sonucunda nominal değerleme modelinin AAD uygulamalarında kullanılabilir bir yöntem olduğu saptanmıştır.
Anahtar Kelimeler :
Taşınmaz Değerlemesi, Arsa ve Arazi Düzenlemesi, Nominal Değerleme, Coğrafi Bilgi Sistemleri
Kaynak :