Koyu Mod:
Yazar :
Ahmet Yılmaz , Hülya Demir
Özet :
Kamuoyunda kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un uygulanmaya başlaması ile birlikte yasa koyucunun öngöremediği sorunlar ortaya çıkmaya başlamıştır. Bu sorunlardan biri de;
uygulamaların gerçekleştirildiği alanlarda, kat irtifakına veya kat mülkiyetine konu binaların yıkımına karar verilmesiyle paylı mülkiyete dönüşen parsellerde doğacak hakların malikler arasındaki dağılımında tek ölçüt olarak kullanılan arsa paylarının belirlenmesi işlemidir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 5711 sayılı Yasa ile değişik 3. maddesi hükmüne göre; kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak
projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
Bugüne kadar malikler tarafından önemsenmeyen ve pek de bilinmeyen arsa paylarının, dönüşüme konu ana gayrimenkul hakkında
alınacak kararlarda ve özellikle dönüşüm uygulamalarının “rant” bölüşümünde ana ölçüt olması malikler arasında anlaşmazlıkların ortaya çıkmasına sebep olmuştur. Bu anlaşmazlıklar, idari davalara konu olarak “durdurulamaz” yapıda olan kentsel dönüşüm
uygulamalarının engellenmesine sebep olmuştur. Konu hakkında tüze ve yargı kararlarının kesin hükümleri olmasına rağmen maliklerin ve uygulamaları yürüten yüklenicilerin olası bilgi eksiklikleri uygulamaların yanlış yürütülmesine sebep olabilmektedir. Bu tür
yanlışlıklar özellikle maliklerin kazanımlarının yanlış hesaplanmasına, uygulamaların adil ve hızlı bir şekilde uygulanamamasına ve
toplumun kentsel dönüşüm uygulamalarına olan güveninin sarsılmasına sebep olabilmektedir. Kentsel dönüşüm uygulamalarında arsa payına ilişkin davalar incelendiğinde; malikler tarafından arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak özgülenmediği ya da arsa payı ayrılmadığı ve tapuya da bağımsız bölüm olarak kaydedilmediği iddia
edilerek sulh hukuk mahkemelerine davaların açıldığı ortaya çıkmaktadır. Özetle, yasa koyucunun çözüm odaklı getirdiği yeni yasaların, mevcut sorunları çözmek yerine yeni sorunlar doğurduğu ve bu sorunlardan özellikle arsa payı sorununun toplumun komşuluk ilişkilerinin bozulmasına, kişilerin kazanımlarının yanlış
hesaplanmasına, uygulamaların adil ve hızlı bir şekilde uygulanamamasına ve uygulamalara olan toplumsal güvenin sarsılmasına
sebep olarak adli davalara sıklıkla konu olduğu görülmektedir. Bu çalışma ile kentsel dönüşüm uygulamalarında arsa payı sorunu mevcut tüze ve ilgili dava kararları ile ele alınmış, sorunun ortaya çıktığı örnek davalar incelenmiş, sorun teşkil edebilecek olası durumlar irdelenerek kısa vadede ve uzun vadede olmak üzere çözüm önerileri sunulmuştur.
Anahtar Kelimeler :
Kentsel Dönüşüm, Arsa Payı, Kat Mülkiyeti Kanunu, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, İhtiyati Tedbir
Kaynak :