Koyu Mod:
Yazar :
Adil Hakan AYBER, Semih Yelen
Özet :
Henüz ülkemizde uygulanmayan İmar Hakkı Transferi kavramı, imar kullanım hakları çeşitli gerekçelerle kısıtlanmış alanlar ile birlikte,
korunması gerekli alanlarda, var olan imar hakkı veya imar baskısı altında oluşabilecek potansiyel imar haklarının, bir bölümünün veya
tamamının bir menkulleştirme aracı ile başka alana transfer ederek bu alanların korunmasını ve kısıtlı mülkiyet hakkının kullanımını
sağlamak şeklinde tanımlanmaktadır. Bu sistemin uygulanması ile birlikte özellikle kısıtlı alanlarda kullanılamayan imar hakları piyasayı
hareketlendirmenin yanı sıra, kısıtlılıktan doğan mağduriyetleri de yok edebileceği değerlendirilmektedir. Arsa ve Arazi Düzenlemeleri
arasında ülkemizde en çok kullanılan uygulama aracı, 3194 sayılı İmar Kanununun 15. , 16. ve 18.Maddelere göre yapılan işlemlerdir.
Bu bağlamda 15. ve 16.Maddelere göre yapılan işlemler talebe bağlı yapılmakta, 18.Madde uygulamaları da İdareler tarafından resen
yapılmaktadır. Bakanlığımızda yoğun bir şekilde bu işlemleri Türkiye’nin her bölgesinde özellikle Riskli ve Rezerv alanlarda, özel proje
alanlarında ve mülkiyeti maliye hazinesine ait parsellerde uygulamaktadır. Uygulamalar esnasında imar planlarının hazırlanış ve
uygulanış parametreleri değerlendirildiğinde, konut amacı ve düzenli şehirleşmenin gereği sosyal donatıların bulunması zorunluluğu
dikkate alındığında, mülkiyet hakkı bakımından bazı parseller kullanım olarak sosyal donatılarda kalabilmektedir. Ayrıca 18.Madde
Uygulama Yönetmeliğine göre herhangi bir düzenleme sahasında bulunan parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle
hisselendirilen alanlar arasında sayılan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan
alanların hisselendirilme ile oluşturulması neticesinde, vatandaşların itirazları ile imar uygulamalarına iptal davaları açılmakta ve
Mahkemeler yürütmeyi durdurma ve iptal kararları verebilmektedir. Burada İmar Uygulaması sırasında hisselendirme suretiyle oluşan
Kamu Ortaklık Payı (KOP) alanlarında, hissesi bulunan vatandaşlar bu alanlar kamulaştırılmadığı müddetçe ilgili parsellerini
kullanamamaktadır. Yani tapusu olduğu halde mülkiyet haklarının içerisinde önemli bir yer tutan imar hakları kamu hisselendirilmesi ile
kısıtlanmaktadır. İşte İmar hakkı transferinin uygulanması ile birilikte KOP hisselerinde parselleri bulunan vatandaşlar, buralarda kalan
imar haklarını bir sertifika ile başka projelerde değerlendirilmesiyle bu haklarını kullanabilecek, diğer taraftan kısıtlı alanlarda imar
hakkının kullanılmasıyla kamulaştırma yapmak durumunda bulunan İdarelerde yüksek bedel ödemekten kurtulacaktır. Özellikle bu husus
özellikle yerel idarelere katkı sunacaktır. Belediyeler kamulaştırmaya ayıracağı ödenekleri başka projelerin hayata geçirilmesinde
kullanabilecektir. Diğer taraftan vatandaşlarda kısıtlı imar hakkını kullanabileceğinden imar planlarına ve bu planlara dayanak olarak
yapılan imar uygulamalarına yapılan itirazlarda azalabilecektir. İmar Hakkı Transferi programlarının uygulanması ile birlikte planlama
açısından da olumlu gelişmeler yaşanabilecektir. Çünkü sosyal donatılarda kalan alanların transfer edilebilmesiyle insanların mağdur
olmayacağının bilinciyle planlar daha bilimsel ve fen kurallarına uygun hazırlanabilecektir. Bir başka olumlu gelişme de imar haklarının
kullanılmasıyla değerleme sektörünün gelişmesine katkı sunacağı gerçeğidir. 18.Madde uygulamalarında dağıtımın alan üzerinden
yapıldığı değerlendirildiğinde sosyal donatılarda kalan alanların taşınması sonucu ilgililer yeni oluşan durumdan rahatsızlık
duyabilmektedir. Değerleme sektörünün gelişmesiyle ve kanunda yapılacak düzenleme ile dağıtım işlemlerin değer üzerinden yapılmasıyla
düzenleme öncesi değeri bilinen bir parselin düzenleme sonrası da değeri bilinebilecek böylece olağanüstü değer artışları kontrol altına
alınabilecektir.Büyük yatırımlar hayata geçirilirken örneğin yol ve demiryolu projelerinde kamulaştırma önemli bir iş kalemini
kapsamaktadır. Burada kamulaştırma külfetinden kurtulabilmek için daha çok kentsel alanlarda bulunan parsellerde imar hakkı transferi
uygulanmalıdır. Böylece değeri yüksek olan kentsel parsellerin kamulaştırma külfeti ortadan kalkacaktır. Ayrıca kamulaştırma
süreçlerinden kaynaklı zaman kaybı da minimize edilebilecektir.
Anahtar Kelimeler :
Kaynak :