Koyu Mod:
Yazar :
E. Köktürk , E. Köktürk
Özet :
Gerek “düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenleme ortaklık payı olarak düşme,” olarak
bilinen “eşit orantılı toprak kesintisi” ilkesine göre yapılsın ve gerekse “eşdeğerlik” ilkesine göre yapılsın, arsa düzenlemesinin temel düşüncesi;
· Bir düzenleme bölgesindeki tüm taşınmazların, alanlarına göre sayısal olarak, yani tapu sicilindeki tüzel durumları bakımından değil, bir düzenleme kütlesinde birleştirilmesi, hamur edilmesi, · Öncelikle bu düzenleme kütlesinden kamusal amaçlar için gerekli alanların kesilmesi, · Dağıtım kütlesi olarak nitelenen kalan alanların amaca uygun olarak biçimlendirilerek, belli bir ölçüye ve belirlenmiş düzenleme ilkelerine göre katılım parsellerinin maliklerine dağıtılmasıdır.
Temel düşüncesi aynı olmakla beraber, Türkiye’de benimsenmiş olan “eşit orantılı toprak kesintisi” ilkesi, uygulamada, ortaklaşa mülkiyetin ferdileşmesi, düzenleme ortaklık payı kesintisi sonrası oluşan küçük payların dağıtılması gibi pek çok
konunun çözümünde yetersiz kalmakta, ayrıca bağımsız parsellerin düzenleme sonrası paylı mülkiyetli duruma getirilmesi ve dağıtımda yaşanan adaletsizlikler yüzünden de çok sık eleştirilmekte ve idari yargıda sıkça iptal davalarına konu olmaktadır. Buna karşın, “eşdeğerlik” ilkesine göre yapılan arsa düzenlemelerinde bu tür sorunlar yaşanmadığı gibi, özel çıkarların dengelenmesine yaptığı hizmet yanı sıra, düzenli bir kentleşmenin sağlanmasıyla kamu çıkarına yaptığı hizmetler, bu ilkenin Türkiye’de de kabul edilmesi yönündeki istekleri artırmaktadır.
“Eşdeğerlik” ilkesine dayalı arsa düzenlemesini benimsemiş olan ülkelerin imar yasalarında, taşınmaz değerlemesi için “kamulaştırma”dan ayrı kurallara ve değerleme ilkelerine yer verilmiş bulunmaktadır. Arsa düzenlemesine konu
taşınmazların değerlemesinde, alışılmış olan durumun tersine, bir taşınmazın toplam değeri değil, bütünleyici parçaları olmaksızın yalnızca toprağın değeri belirlenmektedir. Yani, parsel yapılı olsa bile, yapısız olduğu kabul edilerek değerlemeye
tabi tutulmaktadır. İlke olarak ilk kez imara açma amaçlı düzenlemelerde de, katılım parselleri, ham imar toprağının özelliklerine göre değerlenmektedirler. Böylece, arsa düzenlemesi kapsamında kural olarak kamuya döndürülemeyen planlamaya bağlı değer artışlarının maliklerde kalması ve yalnızca arsa düzenlemesine bağlı değer artışlarının kamuya döndürülmesi güvence altına alınmaktadır. Görüldüğü üzere, “eşdeğerlik” ilkesine dayalı arsa düzenlemelerinde taşınmaz değerlemesinin esasları, Türkiye’de sıkça uygulanan 2942 sayılı Kamulaştırma Yasası’ndaki esaslardan farklıdır. Arsa düzenlemesinde yeni bir ilke ve ölçüt
benimsenirken, bunun taşınmaz değerlemesine ilişkin esaslarının da incelenmesi ve ülkemize özgü modelin ve önerilerin geliştirilmesi büyük önem taşımaktadır.
Bildiride, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. maddesinde tanımlanan ve “eşit orantılı toprak kesintisi” ilkesine dayanan arsa düzenlemesinin, “eşdeğerlik” ilkesine dayalı arsa düzenlemesi ile değiştirilmesi önerilirken, bu yeni ilkenin uygulanabilmesi
için gerekli olan taşınmaz değerleme esasları incelenmekte ve Türkiye için önerilere yer verilmektedir
Anahtar Kelimeler :
Arsa Düzenlemesi, Eşdeğerlik, Almanya, Taşınmaz Değerleme, Karşılaştırma Yöntemi
Kaynak :